江苏省人民政府


江苏省人民政府令
第 51 号


《江苏省经济适用住房管理办法》已于2008年11月25日经省人民政府第20次常务会议审议通过，现予发布，自2009年1月1日起施行。

省 长

二○○八年十二月三日



江苏省经济适用住房管理办法

第一章 总 则

第一条 为保障城市低收入住房困难家庭的基本居住需求，规范经济适用住房建设、供应、交易和管理行为，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内经济适用住房的建设、供应、交易和管理，适用本办法。
本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
第三条 发展经济适用住房应当遵循政府主导、社会参与，统一规划、配套建设，因地制宜、协调发展的方针，坚持公开、公平、公正原则。
第四条 市、县人民政府应当在解决城市低收入家庭住房困难的发展规划和年度计划中，明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容，并纳入当地国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布。
第五条 省建设行政主管部门负责全省经济适用住房的指导、协调和监督工作。
市、县人民政府住房保障主管部门负责本行政区域内经济适用住房管理工作，具体工作由市、县人民政府确定的住房保障实施机构承担。
县级以上地方人民政府发展和改革、监察、财政、民政、国土资源、建设、规划、价格、税务、统计、金融管理等部门，在各自职责范围内，做好涉及经济适用住房管理的相关工作。

第二章 优惠和支持政策

第六条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应，经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地计划时单独列出，确保优先供应。
第七条 经济适用住房建设项目一律免收城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金，具体项目由省财政、价格主管部门公布。
经济适用住房项目外的基础设施建设费用，由市、县人民政府承担。
第八条 经济适用住房开发建设单位可以用在建项目作抵押，向商业银行和其他银行业金融机构申请经济适用住房开发贷款。贷款利率的优惠政策，按照国家有关经济适用住房开发贷款管理办法执行。
第九条 建设和销售经济适用住房有关税收优惠政策，按照国家和省的规定执行。
第十条 购买经济适用住房的家庭，可以提取本人及共同居住的直系亲属的住房公积金；可以用本人及共同居住的直系亲属缴存的住房公积金，偿还个人住房贷款。
住房公积金管理机构应当对购买经济适用住房的家庭，优先办理住房公积金贷款。

第三章 建设管理

第十一条 经济适用住房应当统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求。
第十二条 在商品住房小区中配套建设经济适用住房的，应当在项目用地出让条件中，明确配套建设经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。
第十三条 经济适用住房单套的建筑面积，家庭人口3人以内（含3人）的，控制在60平方米左右；家庭人口4人以上（含4人）的，可以适当放宽标准，但最高不得超过90平方米。
市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例。
第十四条 经济适用住房建设，按照政府组织协调、市场运作的原则，采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；必要时也可以由市、县人民政府确定的住房保障实施机构直接组织建设。
严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品住房开发。
第十五条 经济适用住房的规划设计和建设，应当执行国家有关住房建设的强制性标准；按照发展节能省地环保型住宅的要求，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能；积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
第十六条 经济适用住房建设单位，对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
经济适用住房建设单位应当向买受人出具住宅质量保证书和住宅使用说明书，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应当在建设合同中予以明确。
经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。

第四章 价格管理

第十七条 经济适用住房的价格，应当以保本微利为原则确定。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同住房保障主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定，并向社会公布。
房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率，按照不高于3％核定；市、县人民政府确定的住房保障实施机构直接组织建设的经济适用住房，只能按成本价销售。
第十八条 经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格主管部门应当依法进行监督管理。
第十九条 经济适用住房实行收费卡制度。有关部门收取费用时，应当填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
第二十条 价格主管部门应当加强成本监审，全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房质价相符。

第五章 准入和退出管理

第二十一条 经济适用住房管理应当建立严格的准入和退出机制。
经济适用住房由市、县人民政府按照限定的价格，统一组织向符合购房条件的城市低收入住房困难家庭出售。
经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。
第二十二条 城市低收入住房困难家庭申请购买经济适用住房，应当同时符合下列条件：
（一）具有当地城镇户口；
（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭认定标准；
（三）无房或者现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。
经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，定期向社会公布。
第二十三条 经济适用住房购买资格，采取审核并公示的方式认定。市、县人民政府住房保障、民政等部门以及街道办事处、镇人民政府，可以通过数据库信息查询、入户调查、邻里访问以及信函索证等方式，对申请经济适用住房家庭的收入和住房状况等情况进行核实。有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况。
第二十四条 对取得经济适用住房购买资格的家庭，由市、县人民政府住房保障主管部门发给购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准等内容，并按照住房困难程度、收入水平和申请顺序等因素进行轮候。
第二十五条 取得经济适用住房购买资格的家庭，可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；超过核准面积的部分，不得享受优惠政策，由购房人按照同地段普通商品住房的价格购买。
第二十六条 经济适用住房购房人应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明系经济适用住房、划拨土地，并注明以经济适用住房价格和参照商品房价格购买的面积。
第二十七条 经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房未满国家规定年限的，不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满国家规定年限的，可以上市转让，但购房人应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例，向政府缴纳土地收益等相关价款。具体缴纳比例由市、县人民政府确定；购房人也可以按照政府所定的标准向政府缴纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
第二十八条 已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按照规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决城市低收入家庭的住房困难。
第二十九条 经济适用住房在取得完全产权以前，不得用于出租经营。
市、县人民政府住房保障主管部门应当加强对已购经济适用住房的后续管理，对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋使用等情况进行定期检查，发现违规行为应当及时纠正。

第六章 单位集资合作建房

第三十条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，应当是本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。
第三十一条 单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等，均严格按照经济适用住房的有关规定执行。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。
第三十二条 任何单位不得利用新征收或者新购买土地组织集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或者商品住房开发。
各级国家机关一律不得组织或者参加单位集资合作建房。
第三十三条 单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，仍有少量剩余的，由市、县人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或者由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租住房。
第三十四条 向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政、审计和住房保障主管部门的监督。
单位集资合作建房不得列支管理费用，不得有利润。

第七章 法律责任

第三十五条 擅自改变经济适用住房或者集资合作建房用地性质的，由国土资源主管部门依法处罚。
擅自提高经济适用住房销售价格或者不按照规定制定集资合作建房销售价格等价格违法行为，由价格主管部门依法处罚。
弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或者单位集资合作建房的，由市、县人民政府住房保障主管部门限期按照原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法追究责任。
第三十六条 国家行政机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由行政主管部门或者监察机关依法追究行政、纪律责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第八章 附 则

第三十七条 市、县人民政府根据本办法，制定具体实施细则。
第三十八条 本办法自2009年1月1日起施行。

杨立新 中国人民大学法学院 教授


关键词: “速度与激情”事件 隐私权 肖像权 公权力机关
内容提要: 四川绵阳“速度与激情”事件多方位反映出民法的问题。公民的隐私权、肖像权等人格权应当得到法律保护;公权力机关在对公共场所进行合法监控时必须保护好被监督公众的隐私权等人格权;公权力机构对依法获得的公民信息因过错而公开的侵权责任。这些反映出的民法问题都应该进行深入思考研究。


四川绵阳“摸奶哥”事件，也被叫做“速度与激情”事件已经过去一段时间了，网上的热议已经趋于平淡，但是，由于这个事件多方位反映出民法的问题，因此不可小觑，应当从民法的角度深入研究这个问题，将涉及的民法问题说清楚，警诫政府部门，加强立法以保护人民群众的隐私权。遂撰此文。

一、事件经过及各界提出的基本观点

2011年8月22日，一张“左手驾车、右手袭胸”的监控照片在网络上热传，有关隐私、道德等相关话题也在网络上引发了激烈的讨论。“速度与激情”、“超速与调情”、“香艳与惊魂”的暧昧图片的确让人大开眼界，但也叫人不能不捏着一把汗，交通安全岂能如此儿戏，一不留神就可能对自己和他人造成致命的伤害!因而，交警根据监控录像抓拍的证据依法给予严厉处罚，是理所当然的事［1］。“摸奶门”照片使QQ群上群情激昂，让人感受到了几年前陈冠希“艳照门”事件时的集体狂欢状态。厚道点的，还给人物和车牌加点马赛克，不厚道的，直接就上大图“裸奔”。网友“人肉”出车中的主人公身份，一个是某著名家电品牌驻南充分公司经理，而女的则是一位大学生［2］。四川新闻网报道，经警方查证，照片上的车的确为民用私人车牌，2009年上的牌照，民警还称，监控拍照分为临时抓拍和固定路段监控拍摄两种，监控系统的维护是由公司负责，警方只能调用监控数据。“因此也不能确定一定是警方泄露的。”三台县交警大队违法处理办公室工作人员在接受“成都全搜索”采访时则称，自己不清楚照片是谁流传出来的，除了三台县的交通管理部门，四川省其他交管部门也能从违法记录系统中提取这张照片。该工作人员说:“我们这里只有内网，即便是公安部门要提取违法的资料，也要通过上级部门审批。”［3］事件发生之后，除了集体狂欢之外，也有冷静的思考，很多人提出发人深省的法律问题。这些问题是:(1)交通安全岂能如此儿戏，驾驶员一不留神就可能对自己和他人造成致命的伤害，因此，“艳照”外泄并不违法，因为取得照片的行为是合法的［1］。(2)从公开监控“艳照”，到人肉搜索当事人的详细信息，再到媒体追踪采访刨根问底，如此狂热地围观“抓奶哥”，不啻是法治暴力、道德暴力和舆论暴力的集中凸显［1］。因此，隐私权必须得到保护。(3)无处不在的电子眼天眼和监控设备已与我们的生活越来越近。这些眼睛在盯住坏人坏事和违章违规行为的同时，也盯住了我们所有人的隐私。事件最应该查清楚的应该是，图片是怎么流出来的?为什么会流出来?流出来之后，产生的后果应该由谁负责?交警部门或警方是否应该为此事负责并检查漏洞［2］?(4)公开“摸奶门”照片，使“摸奶哥”和“波波女”颜面尽失。就算双方属于非正常关系，这么隐秘的事情让全国人民看到，以后他们怎么做人?势必一辈子有沉重的思想包袱。如果“摸奶哥”和“波波女”想不通报复世人，我们的颜面又何以完好保全［4］?(5)网友质疑，即使交警部门是将此照片作为“超速”的证据，未经处理上传至网络，也必须承担“应当预见”的责任，“交警在公布这张超速照片的同时，就应该预见到这张照片会侵犯当事人隐私，影响到当事人的声誉。”［5］

这些意见多数是正确的，有的则值得斟酌。依我所见，该事件引发以下民法问题应当深度思考和研究。

二、公民的隐私权、肖像权等人格权应当得到法律保护

(一)激情的双方即使属于非正常关系也属于私人活动

在速度与激情事件中，“摸奶”属于激情，超速则涉及公共安全问题。激情既然涉及公共安全问题，属于公共利益范畴，那么，似乎因此而应当对个人隐私等予以必要限制，纠正违章就难免损害违章人的隐私、肖像了。对此不禁要问，难道凡是涉及公共利益的事件就一定要牺牲民事主体的隐私等人格利益和人格权吗?答案当然是否定的。

速度与激情中的“激情”，当属于自然人的隐私活动。举凡成年男人、女人，大概都有进行过这类激情行为，只不过一般都会在隐秘之处进行，当属于隐私活动。汽车则属于私人空间，也属于隐私保护范围，只不过它涉及交通管理、公共安全等问题，因而有所限缩，但仍然属于隐私领域。例如，选择偏僻处进行“车震”者，属于隐私活动，未涉及公共利益，则他人不得干预或者不便干预。

隐私权保护的范围，包括私人信息、私人活动和私人空间。“激情”行为属于私人活动，汽车内部属于私人空间，都属于隐私权保护范围。当事人在自己的汽车内实施激情行为，本来属于在私人空间进行私人活动，都是属于隐私，但由于涉及超速问题而被交通监控设备所拍摄，并因公权力机构的过失而将其公之于众，构成侵害隐私权和肖像权的侵权行为，应当对受害人承担侵权责任。

网议提出两个问题:第一，如果激情行为的双方当事人并非夫妻亦非恋爱对象，而是不正当关系，暴露此情是否属于监督范围?夫妻之间以及恋爱对象之间进行类似激情行为，即使场合不妥，也属合法，无人会予以干预。如果是婚外激情行为，也应当属于私人活动之列，除了相关人有权追究之外，其他人也不得非法干预;将其获得的这种照片或者视频公之于众，当然也构成侵权。第二，如果“激情”者是官员，则官员属于公众人物，将该照片公之于众，是否属于监督范围?如果是一般人发现“激情事件”而在网上公布予以监督，可以对抗侵权责任的主张;但这种照片肯定来源于交警官方，公权力机构采取这样的方法进行监督，显然不妥。

(二)事件不仅关乎男主角的隐私更涉及女主角的隐私

速度与激情事件不仅关乎男主角(“摸奶哥”)，还关乎另外的一个主体，就是被“激情”的女主角(即“波波女”)。被激情者具有人格，是民事权利主体，享有隐私权和肖像权，应当受到法律的保护。超速行为的行为人是男主角，认为他的行为关乎公共利益和公共安全有一定道理，但被激情的女主角却不是超速的行为人，没有理由将其隐私和肖像公之于众。

这里涉及一个重要的人格权法的问题，就是相关隐私。当两个以上的人共有一个隐私利益的时候，就构成相关隐私。相关隐私的数个主体都对该隐私利益享有支配权，但都必须保护相关隐私的其他主体的隐私权。这里讲的是相关隐私的主体就相关隐私行使隐私权时的法律规则。本案涉及的不是这个规则，而是涉及隐私权的义务主体也就是相关隐私之外的其他民事主体，作为隐私权的义务主体，对于相关隐私的各个权利主体都是他们所享有的隐私权的义务主体，都不得侵害相关隐私的权利主体的隐私权。当处置的问题涉及其中一个权利主体隐私利益，需要公开披露并且具有合法理由时，也不得因此而侵害该相关隐私的其他民事主体的隐私权。如果具有合法理由需要公布其中一人的隐私或者肖像等，公布中没有保护好其他相关隐私主体的隐私等人格利益的，构成侵害相关隐私其他权利主体的隐私权或者肖像权等人格权，也构成侵权责任。概括起来，这个规则是:能够对抗相关隐私中的一个权利主体的抗辩事由，却不能对抗相关隐私其他权利主体的权利请求。例如，如果激情者的男主角构成严重违法犯罪，应当公布其违法犯罪的具体事实，因而公布速度与激情的照片时必须处理好对相关隐私的权利主体即女主角的权利保护，处理不当，当然构成侵权行为。

这样的规则类似于《物权法》的共有规则。对此，我写过两篇文章，即《民法如何保护相关隐私》［6］和《论人格利益准共有》［7］可以参考，本文不再赘述。

(三)现行法仅在《妇女权益保障法》和《侵权责任法》中对隐私权作一般规定远远不够

速度与激情事件涉及数个人格权的保护问题。仅以隐私权为例:隐私权是自然人人格权中最为重要的权利，涉及每一个自然人的体面和信心。将一个人的隐私公之于众，或者令其没有隐私可言，那么这个人而言就会人格遭受贬损、人格尊严丧失殆尽，几乎难以生存。保护人的尊严，必须保护隐私权等人格权。

但是，中国社会的传统中不存在尊重隐私，保护隐私权的习惯。当然，隐私权概念也是最近100多年出现的权利。在西法东渐的20世纪初，《大清民律草案》和《民国民律草案》在侵权责任一般条款中，都规定因故意或者过失侵他人之权利而不法者应当承担侵权责任，并没有规定具体的隐私权［8］。1930年的《中华民国民法》第184条也采此办法规定侵权责任一般条款［9］。作为殖民地法律的《“伪满洲国”民法典》，第732条规定侵权责任一般条款，只说“因故意或过失违法加损害与他人之人，任赔偿及损害之责”［9］。我国台湾地区民法直至2009年修订才规定了第195条:“不法侵害他人之身体、健康、名誉、自由、信用、隐私、贞操，或不法侵害其他人格法益而情节重大者，被害人虽非财产上之损害，亦得请求赔偿相当之金额。其名誉被侵害者，并得请求回复名誉之适当处分。”明文规定了隐私权的保护。

1949年之后，中国大陆没有制定民法典。1986年制定《民法通则》，最后通过时将草案中的隐私权内容予以删除。1988年以来，最高人民法院通过司法解释对隐私利益进行保护。直至2005年修订《妇女权益保障法》，规定了中国妇女享有隐私权。2009年12月26日，《侵权责任法》第2条明文规定该法保护隐私权。在目前我国法律中，对于隐私权的保护只有这两条规定。

隐私权是自然人最重要的人格权，内容十分复杂，私人信息、私人活动和私人空间的范围极为广大，具有依法保护的极端重要性。现行立法只有这两条简单规定，显然对于保护隐私权是非常不够的。

至于其他人格权的保护，法律规定尚好，但都有需要完善之处，不再赘述。

(四)亟待制定《中华人民共和国人格权法》

正因为如此，我国亟待制定《中华人民共和国人格权法》。2002年12月23日，全国人大常委会审议的《中华人民共和国民法(草案)》的第四编规定“人格权法编”，其中第七章规定了隐私权，共有5个条文，分别规定了自然人享有隐私权;隐私权的范围包括私人信息、私人活动和私人空间;禁止以窥视、窃听、刺探、披露等方式侵害他人的隐私;自然人的住宅不受侵扰，自然人的生活安宁受法律保护;自然人、法人的通讯秘密受法律保护，禁止以开拆他人信件等方式侵害自然人或法人的通讯秘密;收集、储存、公布涉及自然人的隐私资料，应当征得本人同意，但法律另有规定的除外。这些规定是隐私权的基本内容和基本保护方面，还比较粗陋，但隐私权的基本问题算是规定了。因此，是一个值得赞同的做法，但还应当继续增加内容。有关其他的人格权的内容也同样如此。无须犹疑，《人格权法》也就是民法典的人格权编的创设，不仅是时代的要求，也是我国现实发展的需要，是社会进步的重要体现，它应成为我国未来民法典中最具特色的一部分［10］。