聚焦婚姻法司法解释三——夫妻一方婚前以自己名义买房的性质认定

王礼仁


　　2010年11月15日最高人民法院发布了《关于适用若干问题的解释（三）（征求意见稿）》，该解释第十一条夫妻一方购买房屋尚未取得产权和付清房款的房屋归属如何认定和处理。该条我原来认为是可以，但我现在认为还是有一些问题，因而，我曾经提出一个方案，现在作为新的修改意见的“建议条文”提出来。这个建议提案条款，与征求意见稿第十一条虽然在性质认定上不同，但实质处理结果变化不大。下面谈一谈征求意见稿第十一条的问题以及“建议条文”的内容和理由。
　　一、征求意见稿第十一条的缺陷
　　（一）征求意见稿第十一条原文
　　第十一条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。
　　婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。
　　（二）征求意见稿第十一条的主要缺陷
　　1、没有体现亲属法的特色，而且从物权法和债权法的角度考虑，也有缺陷（后文详述）。
　　2、无法有效地考虑需要住房的困难一方的利益。
　　3、一方面认定房屋是个人婚前财产，一方面分割房屋增值，两者相互矛盾。
　　二、对第十一条修改的“建议条文”及理由
　　（一）对第十一条修改的“建议条文”
　　我认为，对征求意见稿第十一条作下列修改，似乎更为恰当：
婚前一方以自己名义买房，支付了部分房款，婚后夫妻双方共同参与付款或还贷，房产证于婚后取得的，原则上应当认定为夫妻共同财产。但在离婚分割房屋时应当考虑婚前与婚后的投资比例对房屋归属和价值分配的影响。
　　（二）对第十一条修改的“建议条文”的内容说明
　　1、婚前与婚后的投资比例对房屋归属的影响
所谓“投资比例对房屋归属的影响”，主要是分割房屋时应当考虑婚前与婚后不同投资比例对确定房屋归属的作用。一般来讲，婚前支付房款达到50%以上的，原则上将房屋分给合同买受人。
但有下列两种特殊情形者也可以例外：(1) 因离婚引起一方生活困难无法购买房屋或需要以房屋作为帮助的，房屋原则上分割给困难方，不受付款50%的限制。(2) 离婚时银行按揭贷款没有还清的，婚前付款虽然没有50%以上,也可以将房屋分割给买受人，由其继续还贷。
　　2、婚前与婚后的对房屋分配价值的影响
　　所谓“投资比例对房屋分配价值的影响”，主要是对分配房屋原值和增值的影响。离婚分割房屋时，应当把婚前与婚后的投资比例作为确认和分配房屋原值和增值的根据。也就是说，在确定房屋价值时，应当把婚前投资作为一方个人婚前财产，婚后投资作为夫妻共同财产；对于房屋增值的，也应当按照婚前与婚后的投资比例进行分割。
　　3、例证说明
　　如男方婚前按揭贷款购买价值100万元的房屋，首次付款30万元，之后陆续付款40万元，结婚后共同付款30万元，并于婚后取得完全产权。在离婚分割房屋时，该房屋应当认定为夫妻共同财产。但在分割该房屋应当考虑男方婚前已经投资大部分的实际情况，除非女方特别困难，离婚后无力购买房屋，原则上应当将该房屋分割给男方。 这是关于房屋归属的处理。
　　关于房屋的价值的分割，应当考虑婚前与婚后的投资情况。即婚前付款70万元，属于男方个人财产，婚后付款30万元属于夫妻共同财产。对于房屋增值的，也应当分别按照%70与%30的比例分割。即男方分割房屋增值的%70，夫妻共同分割增值的%30。
　　如果将付款的比例反过来，即男方婚前按揭贷款购买价值100万元的房屋，首次付款30万元，婚后共同付款70万元，并于婚后取得完全产权。该房屋应当认定为夫妻共同财产，但在分割房屋时，则不以男方优先分得房屋为原则，而应当根据夫妻双方的实际需要分割房屋。但男方婚前付款30万元应当作为男方个人财产。如果房屋增值，其中婚前的付款的%30的增值属于男方个人，另%70属于夫妻共同。
　　此外，在上述案例中，如果离婚时，贷款没有还清，如无特殊情况，原则上将房屋分割给男方，由男方继续偿还贷款。
　　（三）“建议条文”的主要理由
　　将此类房屋认定为夫妻共同财产，并以投资比例作为房屋分割的平衡杠杆，既坚持了产权共有原则，又兼顾了投资差异；既符合婚姻法，又符合物权法。因而，这样认定和处理具有如下好处：
　　1、符合法制原则。如果按照有些人的观点，完全以买卖合同或按揭合同为根据，将此类房屋认定为合同买受人个人婚前财产，是缺乏法律根据的。一是从物权法上看，房屋没有取得产权。二是从债权法上看，房屋没有付清房款。因而，买受人不论是从形式上，还是从实质上都没有完成该房屋的购买要件，也无法占有或控制该房屋。买受人要完全取得和占有该房屋，成为真正的所有人，还有待于婚后继续付清房款、取得产权等行为的完成。三是从婚姻法上看，当事人没有约定为个人婚前财产。 由于该房屋没有付清房款和取得产权，在这种情况下，买受人如果要将该房屋作为个人婚前财产，可以与对方明确约定。那么，在买受人没有与对方进行特别约定的情况下，按夫妻共同财产处理不仅合法，也合理。因为买受人可以通过约定的方式明确房屋是个人婚前财产，并用个人财产偿还（事实上许多买受人没有单独付款的能力），但他却不进行约定，然后要另一方一起付款，另一方当然是把房屋当作共同财产，才积极付款。然而，当房款付清取得产权后，在离婚时，买受人却说房屋是自己的，这合理吗？当然不合理。
　　夫妻财产制的一个基本准则就是以共有为原则，以个人为例外。也就是说，只有不认定个人财产缺乏法律根据或显失公平者，才能认定个人财产。否则，应当认定为夫妻共同财产。只有这样才有利于双方对共同财产投入，有利于家庭稳固。我国婚姻法关于夫妻财产制的规定，也体现了这一原则。根据婚姻法第19条规定，对婚姻关系存续期间所得的财产，没有约定或约定不明确的，按夫妻共同财产处理。因而，此类房屋认定夫妻共同财，既符合物权法，也符婚姻法，可谓合理、合法。
　　2、符合公平原则。即将此类房屋认定为夫妻共同财产，又在分割财产时辅之以投资比例作为衡平杠杆，体现了公平原则。如果将此类房屋认定为夫妻共同财产，不考虑投资比例，完全平等或平均分割，亦不合理。比如一套购价100万元的房屋，婚前付款90万元与婚后付款90万元，夫妻双方对房屋的投资相差甚远。如果忽视这种差异，完全平均分割，或者婚前付款90万元的一方在离婚时不能分得房屋，显然也不合理。因而，在具体确定房屋归属以及分割房屋价值时，辅之以投资比例作为平衡杠杆，案件则更加公平。在一定意义上说，这样处理，使公平达到极致，各方都能接受。
　　3、便于实际操作，具有灵活性。将此类房屋认定共同财产，可以充分考虑实际情况，便于离婚分割房屋时考虑需要房屋的困难一方利益。如果将此类房屋认定为个人婚前财产，对于需要房屋的困难一方利益难以照顾。因为除了以房屋作为帮助外，把婚前个人房屋分割给困难一方，在法律上缺乏根据。但将此类房屋认定共同财产，必要时将房屋分割给需要房屋的困难一方，则不存在法律障碍。
　　比如，按照婚前与婚姻的不同投资比例，女方在分割房屋时，可能只能分得%35的份额，但女方又确实需要房屋，而且无力另行购买房屋，但女方尚能拿出部分房款(如%35)。在这种情况下，把房屋分割给女方，女方就可以一次性购买男方的%35产权，再加上她自己应当分割的%35的份额，女方就可以拥有该房屋%70的产权。另有%30产权，则可以根据男女双方的经济状况，或作为男方的经济帮助，或由女方分期付款。
　　但如果把上述房屋一律认定为一方婚前房屋，在分割房屋时则没有这种灵活性，把房屋分割给女方，则存在法律上障碍。因为房屋是男方个人的，怎么能否分割他人？这样，一方有住房困难者，另一方以房屋帮助，就只能考虑以住房所有权或居住权帮助。但这在许多情况下不好操作。仍以上述案件为例，如果认定房屋是男方婚前个人房屋，女方只有取得该房屋的有限能力，没有完全能力，在这种情况下，对女方住房帮助，到底是把男方的房屋给女方所有，还是把男方的房屋给女方使用？可能都不好处理，要么会损害男方的利益（房子给女方所有或居住），要么会损害女方利益（女方只能获取%35房款走人），使女方的居住问题不能有效解决。
　　应当注意的是，婚姻法虽然不承认最高人法院因结婚达到一定时间而使一方房屋变为共同财产的规定，但婚姻法第四十二条同时规定了“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助”。其中以住房作帮助的，包括以房屋使用权或所有权作帮助。这实际上是对不承认最高人法院相关司法解释的一个补充。但在司法实践中，对于离婚经济帮助，特别是以房屋使用权或所有权作帮助的，执行并不好。据我所知，除了我判决了一起以房屋所有权作帮助的外，常未发现以房屋所有权作帮助的类似判例。以房屋使用权作帮助的，执行也不是很好，许多离婚妇女离婚后面临住房困难的情况没有彻底解决。 在离婚案件中，充分注意和合理解决女方住房问题，应当高度注意。
　　4、便于对增值的处理。在理论和实践中，虽然多数人都主张对婚后投资的增值部分离婚时应当分割。但将房屋认定为个人婚前财产时，则存在理论障碍。因为一方面认定房屋是个人婚前财产，一方面要求分割房屋增值，两者相互矛盾。因为既然房屋是婚前个人的，房屋增值也是个人的，另一方怎么能分呢？为此，有的干脆将婚后投资按一般债权处理，不考虑增值。但将此类房屋作为共同所有，按照婚前与婚后的投资多少分配房屋增值，则根据充分，不存在法理障碍。
　　总之，这样认定和处理，既符合法制原则，又充分体现了原则性与灵活性的统一，共性与个性的统一，双方利益与一方利益的统一，应该说是切实可行的。

青海省人民政府办公厅


青海省人民政府办公厅关于印发《青海省农村劳动力输出管理暂行办法》的通知
青海省人民政府办公厅



通知
为加强对农村劳动力输出工作的管理，促进农村劳动力的合理、有序流动，省劳人厅、省扶贫开发办拟订了《青海省农村劳动力输出管理暂行办法》，现印发给你们，请认真遵照执行。



第一条 为充分开发和合理配置农村劳动力资源，积极实施“异地扶贫工程”和“农村劳动力跨地区流动就业有序化工程”，鼓励农村特别是贫困地区劳动力离土离乡异地安置，加快脱贫致富步伐，现根据当前劳动力输出的实际情况和异地扶贫工作的需要，制定本暂行办法。
第二条 本办法适用于本行政区域、在劳动年龄以内，身体健康、并登记要求跨地区就业的农村劳动力。
第三条 农村劳动力输出形式应根据自愿报名、来去自由和用工方式来确定：
一、外出务工。本人或夫妻双方被用人单位招收为临时工、季节工并签订劳动合同的，可跨地区流动就业。
二、异地安置。本人或夫妻双方被用人单位招收为长期工并签订长期劳动合同、自愿办理户口迁移手续的，可异地落户安置。
第四条 农村劳动力输出的组织形式要因地制宜、灵活多样，既可以自行外出务工，也可以由能人带领自行联系异地安置，还可以集体组织外出务工或在务工期间实现异地安置。不论采取何种形式，各级政府和有关部门都应积极地给予支持和帮助。
第五条 各级劳动行政部门负责本地区农村劳动力流动就业的统筹管理和监督检查，并与当地扶贫机构及有关部门加强联系，相互配合，共同做好工作。各级扶贫机构及有关部门要把农村劳动力输出工作纳入扶贫攻坚计划，积极给予支持和帮助。劳动部门所属的就业服务机构，具体负
责本地区农村劳动力跨地区就业工作的组织、管理、指导、协调和服务工作。
第六条 县级职业介绍所和乡（镇）劳动工作站（劳动服务站），是管理本行政区域内开展农村劳动力输出工作的办事机构，在劳动（就业）部门的领导下，负责本地区农村劳动力的外出务工登记、培训及组织输出等工作。
第七条 县级以上职业介绍机构应积极创造条件，在农村劳动力输出人数比较集中的地区设立专门办事机构，作为本机构的派出单位，与输入地区共同做好本地输出人员的管理和服务工作，维护劳动者的合法权益，并广泛收集用工地区的用工信息，建立长期合作关系，巩固劳动力输出
基地。
第八条 县级以上就业部门，要根据用工信息和本地区农村劳动力的资源数量及技能专长，编制年度输出计划，并认真组织落实，做到有计划、有目的、有组织的输出，避免盲目流动。
第九条 就业部门和各级职业介绍机构在组织农村劳动力输出工作时，要将务工地区的地理环境、务工条件、劳动报酬以及对劳动者身体素质、技能和年龄的要求等，如实向输出人员告示宣传，按自愿的原则组织劳务输出，防止包办代替。
第十条 各级就业部门或职业介绍机构要按照务工要求，开展农村劳动力的技能培训工作。有条件的地区要建立培训基地，对农村劳动力分批分期进行培训，提高其劳动技能，增强其市场就业能力。
第十一条 凡需要通过跨地区实现就业的农村劳动力，应凭本人身份证和相关证件到本乡（镇）劳动工作站（劳动服务站）或本县职业介绍所办理登记输出手续，领取《青海省外出人员就业登记卡》，凭卡到务工地区就业部门或职业介绍机构申办当地《外来人员就业证》，凭证就业。

第十二条 办理农村劳动力输出所需的中介服务费用，要严格按照省物价局、省财政厅《关于发布劳动系统行政事业性收费及标准的通知》的规定执行。对贫困地区农村劳动力办理输出手续时，减半收取中介服务费。
第十三条 农村劳动力长期外出务工的，其住房和宅基地的使用权长期不变，承包的土地、草场和其它经营项目的经营使用权本人要求不变的，可长期不变，期间应委托亲友妥为经营。务工期间，可减免义务工和劳动积累工。
第十四条 农村劳动力迁出户口在异地安置后，因各种原因要求迁回原籍重新务农的，或达到退休年龄，要求返回原地区居住的，当地政府应该允许其落户并给予妥善安置。返乡后兴办经济实体、自谋职业的，有关部门要从政策、资金、场地上予以支持，充分发挥其技能和特长。
第十五条 凡外出务工的农村劳动力，都应模范地遵守和执行《劳动法》和当地有关劳动政策规定，切实做到依法就业、依法务工和依法维护自己的正当权益。
第十六条 各级政府要加强本地区农村劳动力的宏观调控，把充分开发和合理配置农村劳动力资源作为促进农村经济发展、加快脱贫致富的有效措施，切实抓好，保障农村劳动力跨地区就业工作健康有序地发展。
第十七条 以前颁发的文件，凡与本办法内容相悖的，均以本办法为准。
第十八条 本办法由省劳动人事厅负责解释。
第十九条 本办法自一九九八年八月一日开始执行。



1998年6月12日