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谈“上诉不加重”原则的理解与适用/郭瑞

时间:2024-07-22 07:05:50 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8340
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谈“上诉不加重”原则的理解与适用

郭 瑞 曹 柯


在实践中经常会遇到这样的场景:民事诉讼的当事人因不服一审判决提出上诉,但二审判决不仅没有减轻其责任,反而还加重了上诉人的责任。对此,拿到二审判决书的上诉人不仅感到失望,而且还很疑惑,抱怨在对方没有上诉的情况下,为什么要判其承担比一审更重的责任?为什么不能像刑事诉讼中“上诉不加刑”原则那样建立一个保护上诉人上诉利益的原则,以减轻民事诉讼中上诉人承担的风险?为解决这个问题,学者提出了在民事诉讼中确立“上诉不加重”原则(又称为“禁止不利变更”原则或“不利益变更禁止”原则)的办法,其内容是在民事诉讼的二审程序中,要求二审法院对上诉案件的审判原则上不能将上诉人置于更加不利的境地,既不能加重上诉人的民事责任,也不能减损上诉人既得的民事利益,使上诉人的负担不得因上诉而超过一审判决[①]。

“上诉不加重”原则提出的目的和意义是显而易见的,就是要打消上诉的顾虑,便于当事人行使上诉权。但对于“上诉不加重”原则的理论基础和法律依据目前学术上的探讨还比较有限,对具体的理解与适用问题更是涉及较少,以致于在司法实践中对该原则的掌握比较混乱。基于此,本文拟从理论上、制度上以及操作上等几个方面来分析和理解“上诉不加重”原则:

一、“上诉不加重”原则的理论基础。

(一)审判权的地位变迁

由于我国司法审判权依附于行政权力的历史,使得不论对社会而言,还是从法院自身来看,法院审判行政化的色彩特别浓厚。要求法院发挥主动性,为当事人排忧解难的愿望在社会中也广泛存在,并且已经产生了相当大的影响。然而,在市场经济体制下,“大市场、小政府”的市场要求强调的是国家机关行为的被动性,这一点对法院审判权的行使来说尤为重要。“不告不理”的法制传统注定了司法审判权天生的被动性,而法制现代化也必然使民事诉讼的改革不单局限在当事人主义构架的建立方面,更是要发挥当事人的主动性,使当事人摆脱作为审判客体的尴尬地位,建立以诉权行使为主线并贯穿整个审判始末的司法审判新体制。在这种背景下,审判权由主动转为被动的地位变化为“上诉不加重”原则的确立提供了司法观念上的准备。

(二)对“有错必究”的重新认识

“有错必究”是我国一项重要的法制原则,也是法院树立公正形象的重要手段,在社会上已经成为了司法权威的象征。随着社会的变革,以前那种竭力去找回逝去已久的客观事实,去实现事过境迁的司法公正的模式已经与现代社会对法制的要求不相符合。现代法制所推崇的价值观念要求法院在维护公正的同时,还要考虑到自由、秩序、效率等价值观,并找准这几种价值的平衡点。在这种环境下,“有错必究”就不能脱离法所具有的多重价值属性而单从司法公正这一个角度去理解。对“有错必究”中的“错”的认定,除了考虑是否分配不公或机会不等外,还要看是否有违自由处分的原则,是否影响秩序的稳定,以及是否导致了诉讼资源的浪费等等。在纠正这些“错”时,也不能“头痛医头,脚痛医脚”,必须从各个方面综合评价,作出妥善处理。正由于纠错标准的多样化与复杂化,使“上诉不加重”原则能够很好的融入到我国长期所遵循的法制原则之中。

(三)二审程序的性质探讨

从多审级设置的目的来看是要保证公平的结果,但是诉讼也不能遥遥无期的进行下去,因而在司法公正与司法效益之间始终存在一个取舍的问题,这样的取舍就决定了诉讼程序的性质。对于民事诉讼二审程序的性质,目前理论上分为复审主义、事后审主义和续审主义三种。我国由于长期受前苏联诉讼制度的影响,一直采用的是复审主义的观点,目的是为了尽最大程度追求客观公正。但随着市场经济的建立与发展,民事纠纷越来越多的起诉到了法院,一味追求公正的诉讼价值观念受到了挑战,提高诉讼效率、降低诉讼成本的呼声促使民事诉讼的价值观开始向司法效益倾斜。再加上我国加入WTO后对司法体制又提出了如何与国际接轨的新要求,二审程序的性质已经逐步由复审主义转向了国际普遍采用的续审主义观点。第二审不再对第一审全部的内容重新进行审理,而是以一审为前提对当事人不满意一审的部分继续进行审理。这种转变就使得“上诉不加重”原则的确立成为了必然。

由于以上三个方面的变化,法院对当事人在民事诉讼中提出的上诉不再是对一审内容的重新审理,二审程序也不再以实现单纯的纠错功能为目的。按照现代法制的要求,新的诉讼模式应当尊重当事人自由处分的权利,实现司法效益;应当权衡公平、自由、秩序与效率之间的关系,从制度上扫除诉权行使的障碍,吸收当事人的不满情绪,使当事人更能够理解和接受二审裁判的结果,发挥法院终局裁判的效力。这样看来,通过不加重上诉人责任的方法来打消上诉的顾虑已经成为了现代法制条件下民事诉讼二审制度改革的方向之一。

二、“上诉不加重”原则的法律依据

“上诉不加重”原则在我国目前的民事诉讼法中尚没有明确的规定。其实,作为一项原则,其在国外的民事诉讼制度中也没有以具体法律规范的形式表现出来,而是贯穿于处分权、上诉权以及二审审查范围等法律规定之中。在我国的民事诉讼法以及相关司法解释中实际上已经为“上诉不加重”原则的适用奠定了法律基础。

(一)明确了当事人的处分权

在《民事诉讼法》第13条中规定“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”,该规定确立了当事人在民事诉讼中的处分权,为诉权理论乃至于诉讼模式的构建提供了制度上的基石。当然,以诉权为主线而提出的“上诉不加重”原则也以此规定作为了基本的法律依据;

(二)规定了二审的审查范围

《民事诉讼法》151条明确规定“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用的法律进行审查”,该条规定对二审的审查范围予以了明确,确定了二审续审主义的性质。虽然最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第180条中规定了“第二审人民法院依照民事诉讼法第151条的规定,对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查时,如果发现在上诉请求以外原判确有错误的,也应予以纠正”,但该解释因为与现代诉讼体制的要求不符,后来在最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第35条中被改为了“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行,当事人没有提出请求的,不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。”最高人民法院在这个解释中重申了二审的审查范围应限于上诉请求的原则,也为“上诉不加重”原则的提出做好了准备。对于该《规定》之所以将违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的行为排除在原则的适用范围之外,原因是要在承认辩论主义和尊重当事人处分权的同时,对于不属于私权纠纷的行为进行限制。最高人民法院在最近颁布的《关于民事诉讼证据的若干规定》中第13条也作出了相应的规定,即“对双方当事人无争议但涉及国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实,人民法院可以责令当事人提供有关证据”。这样的除外条款使得损害国家利益、社会公益以及他人合法利益的当事人不能享受辩论主义和自由处分原则的垂青,也为“上诉不加重”原则的适用划定了界限。

(三)指出了法院审判的被动性

最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第35条规定“诉讼过程中,当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的,不受本规定三十四条规定的限制,人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”该条规定从建立释明制度的角度明确了法院审判的被动性,强调了法院的审理不能脱离当事人的意志。法院审判权的被动性毫无疑问就是“上诉不加重”原则建立的核心。

(四)更正了对错案的认识

最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第46条规定“由于当事人的原因未能在指定期限内举证,致使案件在而二审或者再审期间因提出新的证据被人民法院发回重审或者改判的,原审裁判不属于错误裁判案件。一方当事人请求提出新的证据的另一方当事人负担由此增加的差旅、误工、证人出庭作证、诉讼等合理费用以及由此扩大的直接损失,人民法院应予支持。”该条纠正了一些人认为只要原审裁判与案件的真实事实不一致就是裁判错误的观点,打消了追求客观真实那种不切实际的愿望。从认识论的理论层面和法律约束的制度层面两方面来看,由于诉讼中对证据的认知受特定时间、空间和探知手段的限制,可能出现法院查明的情况与案件事实不一致的情形;并且在有些案件中即使查清了客观事实,如果存在权利失效或失权等情况时,判决结果也可能与客观公正不符,但在法律上就不能认为在这些案件中法院所作出了错误的裁判。减少了这方面的压力后,按照“上诉不加重”原则裁判的案件就能够得到社会的认同。

从上述法律和司法解释的规定来看,在我国目前的民事诉讼制度中已经在当事人的处分权,二审审查范围、审判的被动性和对审判错误界定等方面建立了相关的制度,为“上诉不加重”原则的确立做好了法律上的准备。虽然没有具体的规定提及“上诉不加重”原则,但作为一项操作中实际运用的原则所必须的法律支持已经完全具备了。

三、“上诉不加重”原则的要件

简而言之,“上诉不加重”就是不得在二审程序加重上诉人的责任。但作为一项诉讼原则,其内涵所包括的要件则远不止于此,具体可以分为以下4个部分:

云南省企业职工持股暂行规定

云南省人民政府


云南省企业职工持股暂行规定
云南省人民政府




第一条 为了建立按劳分配与按生产要素分配有机结合的新型分配体制,实现工者有其股,使职工成为企业改革与发展的主体,与企业结成利益共同体;规范职工持股的管理和运作,维护持股职工的合法权益,根据有关法律、法规和政策,结合云南实际,制定本规定。
第二条 本规定所指职工持股,是企业职工通过合法形式,组成职工持股会或以独立出资人身份对企业投资,持有企业的股份,依法享有出资者权益,以其出资额为限承担责任的行为。
第三条 本规定适用于本省行政区域内的公司制企业和股份合作制企业。
公司制企业通过筹集职工的出资和其他资金,组成职工持股会对企业投资,实现职工持股。其中,国有独资公司组建的职工持股会,一般只对其子公司持有股份;股份合作制企业通过职工出资购买企业净资产,实现职工持股。
第四条 实行职工持股应遵循以下原则:
(一)公开、公平、公正的原则;
(二)自愿出资、认股的原则;
(三)按股享有权益、承担责任和风险的原则;
(四)股本保全、不得退股的原则;
(五)股本不计息,无利不分红的原则。
第五条 成立职工持股会,需经企业申请、主管部门同意,报同级经贸委或企业改革部门审批(涉及国有资产处置的,须同时报同级国有资产管理部门审批),并按国家有关规定办理登记手续。在国家未下发正式规定前,暂登记为社团法人,由民政部门负责办理;国家下发正式规定后
,按国家规定进行规范和完善。
企业进行股份合作制改组时,由企业报请主管部门批准。新组建的股份合作制企业要向工商行政管理部门办理登记注册手续,同时,注销改组前的企业。登记注册时,可继续使用原企业的名称。
第六条 职工持股会由本企业参与对企业投资入股的职工(以下称作会员)组成。职工持股会设会员(代表)大会和理事会。会员代表由职工持股会全体会员选举产生。会员(代表)大会是职工持股会的最高权力机构,会员(代表)大会每年至少召开两次。理事会是会员(代表)大会
的常设机构,对会员(代表)大会负责,其成员由会员(代表)大会选举产生。理事会选举理事长,理事长是职工持股会的法定代表人。理事会的日常工作可由工会承担。
职工持股会理事会履行下列职责:
(一)召开和主持会员(代表)大会;
(二)推荐职工持股会的股权代表依据法定程序进入公司法人治理结构;
(三)对会员股权进行日常管理;
(四)根据公司年度分配方案统一向会员办理分红事宜;
(五)管理职工持股会预留股份和备用金;
(六)办理职工持股会章程规定的和会员(代表)大会决定的其他事宜。
职工持股会制定的章程和管理办法,经会员(代表)大会通过后生效。职工持股会章程必须载明下列事项:
(一)股本总额和股权设置;
(二)会员权利和义务;
(三)出资和转让股权规定;
(四)议事程序和规则;
(五)管理机构及其职责;
(六)内部管理方式;
(七)章程修改;
(八)解散事由与清算;
(九)其他事项。
第七条 股份合作制企业可参照公司制企业,设置包括股东(代表)大会、董事会、监事会和经理层在内的法人治理结构,并制定章程和管理制度。其中,规模较小的企业可不设董事会和监事会,只设执行董事和监事。股东(代表)大会的表决,实行一人一票,也可以试行一股一票,
或实行一人一票与一股一票相结合,具体由企业章程作出规定。
第八条 职工持股的股金来源。
职工持股会的股金来源:
(一)职工交纳的现金(包括已交纳的风险抵押金)、投入的实物资产和无形资产;
(二)经财政、劳动等部门认定的企业历年应付工资结余和应付福利费结余;
(三)职工承担企业债务换取的资产所有权;
(四)界定为非国有性质的公共积累;
(五)经产权主体批准让渡的部分所有者权益。
股份合作制企业职工持股的股金来源:
(一)本条第一款所列职工持股会股金的5项来源;
(二)国有企业终止时职工的安置费。
第九条 职工持股会设置集体股和个人股。集体股由第八条第一款中(四)、(五)项构成;个人股由第八条第一款中(一)、(二)、(三)项构成。股份合作制企业设置集体股和个人股,有特殊情况的企业可暂设国有股。集体股由第八条第一款中(四)、(五)项构成,所有权为
企业持股职工共同拥有;个人股由第八条第一款中(一)、(二)、(三)项和第二款中(二)项构成;国有股由职工未购完的国有净资产转股额构成。
职工持股会在公司中的持股比例不受限制。
经批准,有条件的企业可设置经营者责任股。
改组为股份合作制的一般中小企业,经股东(代表)大会同意,经营者可集体持有企业的大部分股份。
第十条 持股职工应缴纳的现金,原则上要求一次性付清。持股职工收入较低的,以及企业进行股份合作制改组时,国有资产数额较大、职工一次性付款确有困难的,可以在3年内付清,但第一次付款不得少于40%。暂未付款的部分,职工可以用现金和未来收益逐步缴纳,未付清以
前,应向职工收取一定的利息。暂设国有股的,可将国有股股权逐步转让给职工。
经产权主体认可,职工(包括经营者和技术人员)可以用管理技能、技术技能、科技成果等作价入股。
第十一条 职工持股会和股份合作制企业中按第八条第一款(二)、(三)项构成的个人股,以及集体股的70%-80%,可以根据职工的工龄、厂龄、职务(岗位)、职称(技术等级)、贡献、承担责任的大小等因素,将收益权和表决权配送给职工,初次配送方案要经职代会讨论
通过后才可施行。
配送给职工的股金总额原则上不得超过职工个人的实际出资。
集体股的20%-30%作为预留股。预留股及其收益主要用于出售给新参与持股的职工、奖励有特殊贡献的人员、引进管理技术人才、设置经营者责任股。其中,用于奖励特殊贡献的人员和设置经营者责任股的,可先配送收益权,连续3年完成经营目标的,可将收益权逐步扩大为全
部股权。
第十二条 职工持股会可设置备用金,其来源主要是职工持股会借贷的资金、新增职工认股缴纳的资金和预留股分得的红利。备用金主要用于设置预留股份、回购职工股份,以及归还职工持股会的贷款本息等。
备用金必须专款专用。资金的日常支出由职工持股会理事长审批,重大支出必须经会员(代表)大会讨论决定。收支情况要定期向会员公布。
第十三条 职工所持股份原则上不得向企业外部转让,但可根据章程规定在职工持股会与职工之间、本企业与职工之间、职工与职工之间转让。
持股职工退休时,所享有的集体股由企业收回;个人股可由企业回购,也可以继续保留或继承。
持股职工调离、辞职、辞退、自动离职和被开除的,所享有的集体股由企业收回,个人股由企业回购。
回购职工个人股按企业上年末每股帐面净资产额计价。收回和回购的股份转作预留股。
第十四条 职工持股会依据其拥有的股权获得收益后,再按内部的股权设置及管理办法进行分配。
持股职工享有认股期权。企业可制定对持股职工的未来配送股方案,持股职工连续3年全面完成产权主体核定的经营责任目标(涉及国有资产保值增值责任目标的由同级国有资产管理部门考核)后,即可按方案进行兑现;未按期完成经营目标的,持股职工不得享有方案规定的权益。
第十五条 股份合作制企业的税后利润严格按照国家财务制度规定在弥补亏损、提取公积金和公益金后,按企业章程的规定进行分配。
第十六条 持股职工个人缴纳现金部分分红所得,低于银行5年定期存款利息部分,免征个人所得税。
第十七条 职工持股会和股份合作制企业的审批部门依法对企业职工持股情况进行管理和监督。
对不按本规定设立职工持股会和组建股份合作制企业的,审批部门不得给予审批。
职工持股会和股份合作制企业有下列行为之一的,由有关部门根据法律、法规和政策规定进行处置:
(一)提供假材料或者以欺诈行为获取批准文件的;
(二)不按批准文件组织实施的;
(三)非内部职工购买职工股或接受赠与的;
(四)将职工出资用于购买社会发行的股票、债券的;
(五)其他违反本规定的行为。
第十八条 本规定由省经贸委会同省国资局等部门负责解释并组织实施。
第十九条 本规定自发布之日起施行。本规定发布前已组建的职工持股会和已改组的股份合作制企业,应在1998年内按本规定进行规范。未尽事宜按有关法律、法规和政策的规定执行。



1998年8月11日

佛山市区房屋租赁管理实施办法

广东省市人民政府


佛山市区房屋租赁管理实施办法
佛山市人民政府


第一章 总则
第一条 为规范佛山市区房屋租赁行为,维护房屋租赁市场秩序,保障当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《广东省城镇房屋租赁条例》及有关法律、法规,结合市区实际,制定本办法。
第二条 本市市区范围内,从事房屋租赁活动的法人(包括企业、事业单位、乡镇集体、人民团体)及公民适用本办法。
市区范围内的国家机关、企业、事业单位执行市房改政策规定租赁给本单位职工的住宅用房不适用本办法。
第三条 房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金,并在租赁关系终止时,将房屋返还出租人的行为;或房屋所有权人将房屋以合作联营、承包经营、入股经营等方式与他人从事经营活动的行为。
第四条 房屋租赁当事人应当遵守自愿、平等、互利的原则。
第五条 佛山市房地产管理局(以下简称市房管局)是市区房屋租赁管理工作的行政主管部门,负责对市区房屋租赁进行管理。
第六条 房屋租赁实行租赁登记制度,租赁双方当事人应依法进行租赁登记,未经市租赁管理部门登记的租赁行为不受法律保护。
公民、法人或其他经济组织未办理房屋租赁手续的,不得占用他人房屋。
第七条 以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。

第二章 租赁管理
第八条 房屋出租,须持有国家建设部统一印制的《房屋租赁许可证》(以下简称《许可证》)。没有《许可证》的房屋不得出租。
《许可证》由房管局统一发放。
第九条 申领《许可证》,房屋所有权人须向市房管局提出申请并提交下列文件:
(一)房屋出租申请书;
(二)房地产权证或证明房屋产权的其他有效证件;
(三)申请人身份证或法律资格证明。
第十条 出租房屋应具备以下基本条件:
(一)有一定通风和采光条件;
(二)有水、电等基本生活设施;
(三)符合防火、防盗和卫生的基本要求。
第十一条 房屋有下列情形之一的,不得出租和不予登记:
(一)未取得合法产权;
(二)产权有争议或者产权受到了限制的;
(三)共有房屋未取得其他共有人同意的;
(四)属违章建筑的;
(五)不符合安全使用标准的;
(六)已抵押,未经抵押权人同意的;
(七)已由市房管局发布房屋拆迁公告的;
(八)法律、法规禁止的。
第十二条 委托他人代管的房屋,可由代管人申领《许可证》。代管人除提交本办法第九条规定的文件外,还须提交房屋所有权人委托的合法授权文件。
第十三条 共有房屋的共有人申领《许可证》,除提交本办法第九条规定的文件外,还须提交其他共有人同意出租的证明。
第十四条 市房管局应自接到房屋出租申请之日起20日内,对符合本办法的,发给《许可证》。
第十五条 住宅用房租金应当执行国家、省、市规定的租金政策和标准。
非住宅用房租金原则上由租赁双方当事人协商议定,但议定的租金不能高于市物价局制定的指导租金标准。
第十六条 《许可证》实行年审,房屋出租人应在规定的时限内办理年审手续。
第十七条 出租人向暂住人员出租房屋,必须向当地公安派出所申请领取《出租房屋治安管理许可证》。
第十八条 承租人承租房屋用于居住的,凭《许可证》及有关证件到公安机关办理入住手续;承租人承租房屋用于经营的,凭《许可证》及有关证件到工商部门办理《营业执照》。
第十九条 房屋出租不影响其产权的转移,但房屋新的所有权人应到市房管局办理出租人变更登记。
第二十条 出租人应当向租赁管理机构缴纳房屋租赁管理费,其标准由市物价局制定。
房屋转租的,由转租人按转租租金高于原租金的差额部分缴纳房屋租赁管理费。
房屋租赁管理费主要用于房屋租赁管理的专项业务,不得挪作他用并自觉接受财政、税务和物价部门的监督。
第二十一条 当事人应当接受租赁管理机构及工作人员的监督和管理。

第三章 租赁合同
第二十二条 房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同(即《租赁契约》)。租赁合同应当具备以下主要条款:
(一)当事人的姓名或名称及地址;
(二)房屋的位置、面积、装修及设施;
(三)房屋用途;
(四)租赁期限;
(五)租金数额及交付方式;
(六)房屋维修责任;
(七)转租的约定;
(八)变更或者解除合同条件;
(九)违约责任;
(十)当事人约定的其他条款。
第二十三条 有下列情形之一的,可以变更或者解除租赁合同:
(一)符合合同约定可变更或者解除合同条件的;
(二)因不可抗力致使租赁合同全部不能履行的;
(三)当事人协商一致的。
第二十四条 以拨用方式取得房屋使用权的单位,改变原房屋使用性质用于经营的,应到市房管局签订租赁合同。
第二十五条 因当事人一方擅自变更或者解除租赁合同使另一方当事人遭受损失的,由责任方负责赔偿。
第二十六条 在租赁期内发生下列情形之一的,其合法继承人或受让人应当继续履行原租赁合同,并须办理出租人变更登记手续:
(一)出租人死亡;
(二)出租人房屋的产权转让。
第二十七条 签订、变更、终止租赁合同,当事人应当在一个月内到市房管局登记备案。
第二十八条 租赁合同登记须提交下列文件:
(一)《许可证》;
(二)《房屋租赁合同》;
(三)承租人身份证或法律资格证明。

第四章 当事人的权利和义务
第二十九条 出租人依照租赁合同约定向承租人收取租金;承租人按照租赁合同交付租金。违约的,应当支付违约金。
第三十条 出租人可以按照租赁合同收取不超过三个月租金数额的保证金。保证金的返还方式,由当事人在合同中约定。
第三十一条 出租人应当按照租赁合同提供房屋;违约的,应当支付违约金,违约金不足以赔偿由此造成承租人损失的,出租人应当就不足部分进行补偿。
第三十二条 当事人应按照租赁合同负责检查、维修房屋及其设施,保证房屋安全。
第三十三条 出租人有权对承租人使用房屋进行监督,但不得干扰或妨碍承租人正常、合理使用房屋。
出租房屋属自然损坏的,出租人应当负责修复;如出租人不按照合同约定及时维修危房,造成承租人财产损失的,应负赔偿责任。
第三十四条 承租人应爱护租用的房屋,发现房屋损坏,应及时报修,并应配合出租人检修房屋。如因承租人及其关系人妨碍、拖延或拒绝出租人维修(含抢修、排险、修缮)房屋造成损失的,或因使用不当造成房屋损坏引起塌房伤人事故的,由责任人负赔偿责任和法律责任。
第三十五条 租赁期间,出租人或者承租人改建、扩建、改变房屋用途或房屋结构的,必须经过对方同意,并按照规定报有关部门批准,方可施行。
第三十六条 租赁期间出租人转让出租的房屋,应当提前三个月通知承租人。
第三十七条 租赁合同期满,出租人有权按照合同约定的期限收回房屋。但应在合同期满前3个月通知承租人,期满后,承租人应予搬出;合同期满前未通知或通知之日离合同期满不足3个月的,应在通知之日起,延长租赁期限至3个月,延长期满后,承租人应予搬出。
第三十八条 租赁期满,承租人未经出租人同意而逾期不迁出造成出租人损失的,应负赔偿责任,出租人可以请求市房管局向承租人发出限期迁出通知书或者向人民法院提起诉讼。
第三十九条 租赁期限未满,承租人需退出房屋的,应提前30日通知出租人,经出租人同意可清缴租金、交回房屋及其设施,并将原租赁合同交原登记机关注销。
未经出租人同意,承租人自行迁出的,出租人可按合同约定的期限向承租人追偿租金。
第四十条 租赁期内,承租人在房屋内部增设的一切嵌装附属设施,除有约定外,迁出时一般不得拆除,出租人也不予以补偿。
第四十一条 承租人有下列行为之一的,出租人有权解除租赁合同,造成损失的,出租人有权要求赔偿,并可收回出租房屋:
(一)擅自将房屋转租、转让、转借给他人或调换使用权的;
(二)擅自改变房屋结构或者约定用途的;
(三)无正当理由拖欠租金累计达6个月以上(含6个月)的;
(四)住宅用房无正当理由连续闲置6个月的;
(五)未经出租人同意进行联营合作的;
(六)承租人外迁、死亡,没有同住用户籍的直系亲属,或有同住的直系亲属,但同居住不足2年的;
(七)承租人另有房屋,单位已分配了住房或已购、建住房的;
(八)利用房屋进行违法活动的;
(九)故意损坏承租房屋的;
(十)其他严重损害出租人权益的。
第四十二条 下列人员在同等条件下,按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权:
(一)房屋共有人;
(二)原承租人。
第四十三条 当事人发生争议,可以协商或者调解。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的,可以向人民法院提起诉讼。

第五章 转租
第四十四条 经出租人同意,承租人可以将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三人,但转租所获收益,应由原租赁双方协议按比例分成。
第四十五条 转租人与受转租人应当按照本办法规定订立租赁合同,并按规定进行租赁登记。
第四十六条 转租的租赁合同的租期,不得超过原租赁合同的租期。
第四十七条 转租的租赁合同生效后,转租人享有并且承担第四章规定的出租人的权利和义务,并且应当继续履行原租赁合同约定的义务;受转租人享有并且承担第四章规定的承租人的权利和义务。但当事人另有约定的除外。
第四十八条 转租人、受转租人损害出租人利益的,应当承担赔偿责任。有连带责任的,应负连带赔偿责任。
第四十九条 转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止的,因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或者终止。

第六章 法律责任
第五十条 违反本办法有下列行为之一的,由市房管局对责任者给予行政处罚:
(一)伪造、涂改《许可证》的,注销其证书,并可处以罚款;
(二)不按期申报、领取《许可证》的,责令限期补办手续,并可处以罚款;
(三)未得到出租人同意和未办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收其非法所得,并可处以罚款。
第五十一条 当事人对行政处罚不服的,可向上一级行政机关申请复议或向人民法院提起诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼,又不履行行政处罚决定的,执行处罚单位可向人民法院申请强制执行。
第五十二条 房屋租赁管理工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的,由所在单位给予行政处分;情节严重、构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附则
第五十三条 以房改政策购买的房屋,按国家和省、市有关住房制度改革政策执行。
第五十四条 本实施办法由市房地产管理局负责解释。
第五十五条 本实施办法自颁布之日起施行。市区过去颁发的有关房屋租赁管理规定,与本办法不符的,按本办法执行。



1997年1月20日