国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国家税务总局
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国税发〔2006〕187号
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目
（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
五、土地增值税清算应报送的资料
符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；
（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
六、土地增值税清算项目的审核鉴证
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
七、土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
八、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
国家税务总局
二○○六年十二月二十八日
关于做好化工停、缓建工程财产保护工作的几项规定
化工部
关于做好化工停、缓建工程财产保护工作的几项规定
1981年10月20日，化工部
在国民经济调整过程中，作好停、缓建工程财产的维护和保管，防止损失浪费是极为重要的工作。为了认真贯彻五届人大常委会第十七次会议作出的《关于防止关停企业和停建、缓建工程国家财产遭受损失的决议》。按照国务院有关部门的规定，对做好停、缓建工程财产保护工作作如下规定：
一、停、缓建工程原是指挥系统要保持正常工作。原有领导班子必须切实作好停、缓建工程财产的维护、保管和处理，要做到善始善终，认真负责。管物管钱部门要履行职责，坚守岗位，维护和保管好财产物资。
部对停、缓建工程财产物资的保护工作将经常组织督促检查，帮助解决工作上存在的问题，同心协力尽一切可能减少国家财产的损失。
二、切实做好职工的思想政治教育工作，深入宣传保卫和爱护国家财产是每个职工的光荣职责。要组织学习和贯彻国家对财产维护、保管和处理的有关规定，制定和宣布有关纪律；要与有关单位和当地政府密切使用，作好职工家属和当地群众工作，对保卫和爱护国家财产物资的有功单位和个人，要及时表扬和鼓励；对玩忽职守、放松管理造成国家财产损失的人员，要追究责任，严肃处理。
三、停、缓建工程的全部财产物资，必须由原经管部门负责指定专人彻底清查，逐项盘点，造册登记，分类整理，保证帐物相符。债权、债务要逐笔清查，做到笔笔有着落，债权要收回，债务要清偿。要动员职工彻底收缴帐外物品，编造清册如实上报，不得隐瞒私留。有关停、缓建工程的经济、技术档案要妥善保管，不得遗失。
四、已经建成或接近完工的建筑物，要妥善维护。已确定停建的工程项目，其建筑物，凡能改造利用的，应尽量加以利用；凡能调剂给计划内续建单位使用的，应调剂使用，并按国家规定办理报批手续；没有利用价值，需要拆除或报废的工程由停建单位会同当地建行与有关单位进行鉴定，按国家有关规定执行。
五、对未完工程中已安装设备和附属设备（如电动机、泵、仪表等），需要拆卸退库便于保管的，都应拆卸退库，妥善保管。现场施工过程中剩余的半成品（经过加工程序尚未利用到工程的材料），要清查盘点，核价登帐，并指定部门集中保管，积极处理，防止散失。
六、停、缓建项目征而未用的土地（指未修建永久性建筑物的土地），能够退还社队耕种的，原则上应交给社队耕种，但必须与社队签订书面协议，并请当地政府签署证明，明确土地所有权属于企业，待今后建设需用时，企业有权把土地收回，不再付给土地补偿费和其他费用。
七、对财产物资的维护保管，要根据技术保管的有关规定，对各种仪表、机电设备、主体设备、贵重材料等做好铺、垫、遮、苫、防腐、防锈、防水、防火工作，该入室的入室，该封机的封机，该包装的包装。要根据用途、精密程度和构造等不同情况妥善存放，做到不损失、不缺少、不拆散、不锈蚀、不变质、不变形，也不发生规格和品种的混放及数量的差错。已封存的物资要定期检查，发现问题要及时处理。要严格物资管理制度，健全进出库手续，切实做到帐物相符。
八、加强停、缓建工程的财产保护工作，保障国家财产不受损失。任何单位和个人，都不得擅自抽调、挪用、借用或赠送。坚决制止私分、盗窃、哄抢国家财产的违法行为。私拿私分和变相私分的要追回，并进行批评教育，严重的要追究行政责任和法律责任。对盗窃、哄抢和破坏者，要依法惩处。
九、停、缓建工程的财产、物资的处理一定要有严格的审批手续。
1．需要处理的固定资产、流动资产、设备材料均应由停、缓建单位提出意见，报部批准，有偿调拨。
2．处理物资的降价审批和作价标准按国务院、财政部和中国人民建设银行现行规定办理。
3．对某些锈蚀残损严重、质量太次、技术陈旧、已被淘汰和确实无法利用的物资、设备、经过认真的技术鉴定，可向部申请拆套出卖，亦可向部申请报废处理。
4．部属、部代管建设单位处理和报废的损失，由部汇总报建设银行总行批准后，冲减停、缓建单位结余资金和固定资金。
十、本规定自发布之日起施行。各有关单位在贯彻执行本规定中，可根据具体情况制定实施细则。