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房屋租赁的法律风险与防范/陈召利

时间:2024-07-06 07:08:32 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8284
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房屋租赁的法律风险与防范

陈召利


  房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。由于社会经济高速发展,房屋租赁日益兴盛,房屋租赁经营方式日益普遍。但是,我国法律规范过于原则,人们法律意识淡薄,纠纷此起彼伏。本文结合2009年7月30日最新公布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号,以下简称《房屋租赁解释》),总结房屋租赁中常见的法律风险及防范措施,供参考。

一、 书面合同的必要性

  根据我国《合同法》的规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。这意味着,如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同,口头约定的租赁期限则视为不成立,只能认为不定期租赁。此外,缺少书面合同,双方的权利义务不易确定,容易发生纠纷。

  因此,无论租赁期限长短,哪怕只有一个月,最好签订书面的租赁合同,明确双方的权利义务。一般来说,租赁合同应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

二、 合同无效的认定

  在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前,实践中对于房屋租赁合同无效的认定不一,严重损害了法律的确定性和统一性。《房屋租赁解释》限定了无效合同的范围,仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。同时,允许当事人在一审法庭辩论终结前采取补救措施,最大限度地维护合同效力。此外,即使租赁合同被认定无效,承租人仍要支付房屋占有使用费,一般参照合同约定的租金标准。

  在违法建筑物范围的认定上,确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋,未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。

  因此,在签订房屋租赁合同前,承租人应当严格审查出租人是否为建筑物的合法权利人,建筑物是否为合法建筑。

三、 租赁期限的确定

  根据我国《合同法》的规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

  这里需要注意的是,如约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同,房屋租赁只能视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

四、 房屋装饰装修的处理

  房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理,一直是实践中的热点和难点问题。在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前,如何处理承租人对房屋的装饰装修,缺少统一的裁判规则。《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则:

1.承租人未经出租人同意装饰装修的费用,由承租人负担,出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

2.承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

3.承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

4.承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,按照下列情形分别处理:

(一)因出租人违约导致合同解除,承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失;

(二)因承租人违约导致合同解除,承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;

(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。

5.承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用的,但当事人另有约定的除外。

  我们注意到,《房屋租赁解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果,对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时,装饰装修的现存价值。在合同无效场合,承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间,其在此期间享有的装饰装修利益,不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时,装饰装修的剩余“价值”,这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础,且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。因此,承租人如需对房屋进行装饰装修,应当经出租人同意,合理确定租赁期限,并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确约定。

教育部关于进一步加强职业技术学校校长培训工作的若干意见

教育部


教育部关于进一步加强职业技术学校校长培训工作的若干意见


2003-10-09

教职成〔2003〕3号


  职业技术学校校长整体素质的高低直接影响到职业技术学校的管理水平和办学质量。20世纪80年代末以来,各地、各部门高度重视职业技术学校校长培训工作,开展了形式多样、内容丰富的培训活动,取得了显著的成绩,积累了宝贵的经验,为推进职业教育改革与发展做出了积极贡献。1996年底,全国职业高中实现了校长持证上岗。与此同时,我们也必须清醒地认识到,职业技术学校校长培训工作还存在一些亟待解决的问题,如一些地方对校长培训的重要性认识不足,存在重使用、轻培养的现象;培训管理体制不顺,有效的培训激励机制尚未形成,科学规范的培训制度还不健全,培训任务难以落实;理论和实际联系不够紧密,培训的针对性和适用性不强等。上述问题的存在,一定程度上制约了校长培训工作的开展,影响了学校管理水平和办学质量的进一步提高。  

  当前,我国已经进入全面建设小康社会的新时期,职业教育肩负着培养数以亿计高素质劳动者和数以千万计专门人才的历史重任。要完成好这一使命,职业教育就必须进一步适应市场经济发展和产业结构调整的需要,转变办学观念、改进学校管理、提高教育质量、增强服务意识。加强校长培训工作,提高校长的政治、业务理论素养和管理能力,造就一支高素质的职业技术学校校长队伍,已成为当前职业教育改革与发展中一项十分重要而紧迫的任务。

  为了贯彻党的十六大精神,落实《国务院关于大力推进职业教育改革与发展的决定》提出的工作任务和要求,推进校长培训工作,建立和完善科学化、规范化的职业技术学校校长培训制度,现提出如下意见。

  一、培训工作的指导思想和原则

  1.职业技术学校校长培训工作的指导思想是:以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,认真贯彻党的十六大精神,全面落实第四次全国职业教育工作会议和《国务院关于大力推进职业教育改革和发展的决定》提出的工作任务和要求,以改革创新为动力,以学习社会主义市场经济理论、现代教育科学理论和管理知识为重点,以提高校长管理能力为目的,大力加强职业技术学校校长培训工作,努力培养造就一支具有较高政治理论素养,掌握现代科学管理知识,了解社会经济发展需要,富有开拓创新精神,懂教育、善管理、作风优良的高素质职业技术学校校长队伍。

  2.职业技术学校校长培训工作的原则是:“提高认识,统筹规划,积极推进,注重实效,形成制度”。一要统一思想,提高认识,高度重视并积极推进职业技术学校校长培训工作。二要统筹规划,突出重点,制定校长培训工作的整体计划。三要坚持理论联系实际,按需施教,注重实效,围绕职业教育改革与发展面临的新情况新问题,把学习理论与研讨问题、总结经验与改进工作紧密结合起来,切实提高校长发现问题、分析问题和解决问题的能力。四要积累经验,探索规律,逐步建立起科学规范的职业技术学校校长培训制度。

  二、培训对象、工作目标和主要任务

  1.职业技术学校校长培训对象:国家和社会力量举办的中等专业学校、职业高中、成人中等专业学校的新任或拟任校长、在职校长。

  2.职业技术学校校长培训的工作目标是:通过广泛开展各种形式的培训,使职业技术学校校长具备现代教育管理理论素养,提高全面贯彻党的教育方针、推进实施素质教育的能力和水平,努力造就一支整体素质较高的职业技术学校校长队伍。进一步完善相关配套政策,逐步建立起与校长选拔、聘任、考核相结合的职业技术学校校长“持证上岗”和校长培训制度。

  3.职业技术学校校长培训的主要任务是:对职业技术学校新任或拟任校长,在上岗前或任职后规定时间内进行任职资格培训;对在职校长进行国家规定学时的提高性培训;在全员培训的基础上,组织富有办学经验并具有一定理论修养和研究能力的校长进行高级研修。

  三、培训的主要内容、类型和形式

  1.职业技术学校校长培训的主要内容:一是深入学习邓小平理论和“三个代表”重要思想,全面提高思想政治素质,树立正确的世界观、人生观、价值观。二是学习社会主义市场经济理论和法制建设理论,增强职业教育为社会经济发展服务的意识,提高依法治教的水平。三是学习现代教育科学理论,特别是职业教育方面的知识,如职业教育政策法规,现代职业教育基本原理,经济形势和国内外职业教育改革与发展动态,现代教学理论与课程开发,职业技术学校管理理论与实践,职业指导和创业教育,现代教育技术等,提高业务理论水平和管理学校的能力。

  2.职业技术学校校长培训主要包括以下类型:

  任职资格培训:按照职业技术学校校长岗位职责和任职条件的要求,对新任或拟任校长,在上岗前或任职后半年内进行的以掌握履行岗位职责必备的知识和能力为主要内容的培训。培训时间不少于300学时(教学计划见附件一)。

  在职校长提高培训:面向在职校长进行的以树立新理念、学习新知识、掌握新方法、开拓新思路为主要内容的培训。培训时间每5年累计不少于240学时(教学计划见附件二)。

  骨干校长高级研修:对富有办学经验并具有一定理论修养和研究能力的在职校长进行的,以分析新形势、研究新问题、总结新经验、形成新成果为主要内容,旨在培养职业技术学校教育教学管理专家的研修活动(教学计划见附件三)。

  3.职业技术学校校长培训可区别不同情况,采取分散自学与集中授课、专题研修与实践考察、分段教学与累计学时(学分)相结合等形式进行。

  四、组织与管理

  职业技术学校校长培训要建立并逐步完善国务院教育行政部门宏观管理和指导、省级教育行政部门主管、培训机构具体实施、职业技术学校积极参与、行业和企业配合支持的管理体制和运行机制。

  1.国务院教育行政部门负责宏观管理和指导全国职业技术学校校长培训工作。主要职责是:制定保障和规范有关职业技术学校校长培训工作的宏观政策规章和指导性工作意见;制订职业技术学校校长培训指导性教学计划,组织编写、审定或推荐培训教材;对各地职业技术学校校长培训工作进行检查评估,组织信息和经验交流;举办骨干校长国家级培训和其他示范性培训等。

  2.各省级教育行政部门主管本地区职业技术学校校长培训工作。主要职责是:根据国家有关要求,制定相关配套政策,建立校长培训制度;制定并组织实施本地区职业技术学校校长培训的长远规划和年度计划;认定职业技术学校校长培训机构,加强对校长培训机构的指导和建设,不断改善校长培训机构的办学条件;监督、检查所辖地区及职业技术学校的校长培训情况。

  3.职业技术学校校长培训机构要根据上级有关规定,建立校长培训教学组织管理的有关规章制度;按照职业技术学校校长培训指导性教学计划,进行培训需求调查,制订具体培训方案,组织教学活动;培训过程中多方面征求反馈意见,进行培训效果评估;对培训合格的职业技术学校校长,颁发相应的统一格式的校长培训证书;开展校长培训教学科研工作,探索培训规律,总结培训经验。

  4.各级地方教育行政部门要积极取得政府有关部门、行业和企业的配合,对其所办职业技术学校选派参培校长、提供培训经费等方面予以支持。有关行业、企业应为职业技术学校校长考察、调研等活动提供必要的帮助和支持。

  五、考核与发证

  学员完成任职资格培训规定课程,经考核合格,由具有培训资质的培训机构颁发教育部统一格式、省级教育行政部门印制并编号的《职业技术学校校长任职资格培训合格证书》,以此作为校长任职上岗的必备条件。

  在职校长每完成一阶段提高培训课程,经考核合格,由培训机构颁发阶段性培训证明。累计完成提高培训规定的学时(学分)后,经省级教育行政部门审核,由具有培训资质的培训机构颁发省级教育行政部门统一格式并印制的《职业技术学校校长提高培训结业证书》,以此作为校长任职考核的重要内容和继续任职的必备条件。

  在职校长完成高级研修相关课程,经考核合格,由具备培训资质的培训机构颁发教育部统一格式的《职业技术学校校长高级研修班结业证书》。

  省级教育行政部门要加强证书管理,制定严格的培训考核和证书核发办法。

  六、主要工作措施和要求

  1.各地要提高认识、加强领导,把职业技术学校校长培训作为改革和发展职业教育的一项基础性工作,纳入重要议事日程,并确定专门人员负责。从组织实施、检查评估等各个环节制定必要的政策措施,促进职业技术学校校长培训制度的建立和完善。

  2.各地教育行政部门要加强职业技术学校校长培训机构的建设和管理,努力改善培训条件,提高培训机构师资的专业水平;省级教育行政部门要定期对校长培训机构工作进行检查评估,对达不到要求的培训机构,应督促并帮助其改正,如仍达不到标准,应取消其职业技术学校校长培训机构的资格。

  为保证培训质量,培训机构应以全国及省级职业教育师资培训基地中的师范类和其他有条件的高等学校为主。

  3.培训机构要完善校长培训的管理办法,配备素质较高、满足培训工作需要的专职教师队伍,同时聘请一定数量的专家、学者和优秀职业技术学校校长作为兼职教师,不断改善办学条件,为学员创造良好的学习、生活环境。培训机构应充分利用现代远程教育手段,灵活多样地开展培训。

  4.培训经费以政府财政拨款为主,多渠道解决。各级教育行政部门可根据情况从职教经费中划出一定比例用于职业技术学校校长培训。省级教育行政部门要制定校长培训人均经费标准。校长培训期间享受国家规定的工资待遇,培训费、差旅费应按有关财务规定执行。

  5.各级教育行政部门应把职业技术学校校长参加培训的情况纳入职业教育督导评估的重要内容。对培训工作成绩突出的单位和个人,予以表彰和奖励。

  附件:1.职业技术学校校长任职资格培训指导性教学计划(略)

     2.职业技术学校校长提高培训指导性教学计划(略)

     3.职业技术学校校长高级研修指导性教学计划(略)



关于对外承包工程质量安全问题处理的有关规定

对外贸易经济合作部 建设部


对外贸易经济合作部、建设部
关于印发《关于对外承包工程质量安全问题处理的有关规定》的通知

外经贸发(2002)500号



  各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸厅(委、局)和建设厅(建委),有关中央管理的企业,各驻外经济商务机构:

  为贯彻“以质取胜”战略,加强对我国对外承包工程企业的监督管理,促进对外承包工程事业健康发展,根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国对外贸易法》等有关法律法规,外经贸部和建设部制定了《关于对外承包工程质量安全问题处理的有关规定》(见附件)。现印发给你们,请遵照执行并转发有关单位。

  附件:关于对外承包工程质量安全问题处理的有关规定



对外贸易经济合作部
建   设   部
二00二年十月十五日




关于对外承包工程质量安全问题处理的有关规定



  第一条 为加强对外承包工程企业的监督管理,促进对外承包工程业务的健康发展,根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国对外贸易法》等有关法律、行政法规、制定本规定。

  第二条 本规定所称对外承包工程,是指中华人民共和国境内企业与境外企业合资、合作等方式(以下简称境内企业)在境外从事建设工程的勘察、设计、施工、监理及其他工程服务活动。

  第三条 对境内企业在对外承包工程中发生质量安全问题的处理,适用本规定。

  第四条 从事对外承包工程的企业应当具有建设行政主管部门办法的勘察、设计、施工、监理等企业资质证书,并须取得国务院对外经济贸易主管部门办法的《对外经济合作经营资格证书》。从事对外承包工程企业应当在其资质等级和《对外经济合作经营资格证书》许可的范围内从事对外承包工程活动。

  已经取得《对外经济合作经营资格证书》而尚未取得勘察、设计、施工、监理等企业资质证书的,应按照有关资质管理规定,取得相应的资质证书。

  第五条 境内企业对外承包工程的业绩和质量安全情况应当作为国内对勘察、设计、施工、监理等企业资质管理的内容。

  第六条 对外承包工程的业绩可以作为企业申请勘察、设计、施工、监理等企业资质证书以及资质年检的业绩。企业申报对外承包工程业绩,应当根据资质管理等规定提交相应的申报材料。

  第七条 对外承包工程中发生下列质量安全事故或严重质量安全问题的,对外承包工程企业必须在事故发生之日起24小时内向驻外使(领)馆经济商务机构报告;驻外使(领)馆经济商务机构应当向国务院建设主管部门报告,并抄报国务院对外经济贸易主管部门:

  (一)造成一人以上死亡或者三人以上重伤,或者直接经济损失100万元人民币以上的质量安全事故的;

  (二)严重违反工程所在国或者地区规定采用的工程建设技术法规或者强制性标准,造成其他质量安全问题的;

  (三)其他涉及质量安全的违法违规行为,在工程所在国或者地区造成不良后果的。

  第八条 在对外承包工程中发生重大质量安全事故或者其他严重质量安全问题,在工程所在国或者地区造成恶劣影响的,国务院对外经济贸易主管部门和国务院建设主管部门可以组织联合调查组进行调查。

  第九条 对于在外承包工程中发生质量安全事故或者其他严重质量安全问题的企业,建设行政主管部门根据《建筑业企业资质管理规定》(建设部令第87号)等有关规定予以处理;对外经济贸易行政主管部门根据有关规定,予以警告、不予通过《对外经济合作经营资格证书》年审的处理。

  第十条 对于隐瞒对外承包工程质量安全事故或者严重质量安全问题的企业,除按本规定第九条的规定予以处理外,一年内不得申请晋升资质等级或者增项资质;不得申请扩大对外经济合作资格经营范围。
 
  第十一条 对外经济贸易行政主管部门和建设行政主管部门将境内企业在对外承包工程中发生的重大质量安全事故或严重质量安全问题载入该企业的信用档案,并在相关的信息网上个公布。

  第十二条 对境内企业在香港特别行政区、澳门特别行政区以及台湾地区承包工程发生质量安全问题的处理,参照本规定执行。

  第十三条 本办法由国务院对外经济贸易主管部门和国务院建设主管部门共同负责解释。

  第十四条 本规定自2002年12月1日起实施。